Abogados Especialistas en Venta de Inmuebles en España para No Residentes
Asesoramiento jurídico integral y planificación fiscal para propietarios extranjeros y no residentes que venden una propiedad en España. Gestión de la retención del 3% en Notaría, liquidación del IRNR (Modelo 210), recuperación de excesos retenidos y firma a distancia.
Revisar mi Venta Inmobiliaria
Un abogado fiscalista especialista en operaciones inmobiliarias de no residentes examinará los números de su venta con absoluta confidencialidad.
Obligaciones legales y fiscales en la venta de inmuebles por no residentes
La transmisión de un inmueble en territorio español por parte de un propietario que no ostenta la residencia fiscal en España implica un marco normativo y tributario específico regulado por el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR).
A diferencia de los residentes fiscales en España, quienes integran la ganancia en su declaración de IRPF del ejercicio siguiente, el transmitente no residente está sujeto a mecanismos preventivos de retención en el momento del otorgamiento de la escritura pública y a plazos de liquidación propios que exigen un estricto control documental.
Diferencia clave en una compraventa internacional
Comprador (Adquirente)
Está obligado legalmente a retener el 3% del precio pactado en la Notaría e ingresarlo en la Agencia Tributaria (Modelo 211). Actúa además como sustituto del contribuyente para la plusvalía municipal.
Vendedor No Residente (Transmitente)
Debe declarar la ganancia patrimonial real mediante el Modelo 210. Si la retención del 3% superó el impuesto resultante o si hubo pérdidas, tiene derecho a reclamar la devolución del exceso.
Un asesoramiento jurídico independiente previo a la firma permite verificar los títulos de propiedad, preparar la cancelación de posibles hipotecas o cargas registrales, redactar el contrato de arras con cláusulas fiscales claras y calcular de antemano el impacto tributario neto de la operación.
La retención del 3% en la venta: Modelo 211 y cómo recuperar el exceso
En virtud del artículo 25.2 del TRLIRNR, cuando el transmitente es no residente fiscal sin establecimiento permanente, el adquirente está legalmente obligado a retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor.
Firma y Retención en Notaría
En el acto de otorgamiento de la escritura pública, el comprador descuenta el 3% del cheque o transferencia del precio total de venta.
Ingreso del Modelo 211
El adquirente dispone de 1 mes desde la firma para ingresar el importe retenido en la AEAT y remitir el justificante al vendedor.
Solicitud de Devolución (Modelo 210)
El vendedor presenta su declaración. Si la retención excede el impuesto o hubo pérdida, se solicita formalmente la devolución bancaria.
¿Qué ocurre si la venta se cerró con pérdidas patrimoniales?
Si el inmueble se vende por un precio inferior a su valor de adquisición justificado (sumando gastos e impuestos de compra y reformas estructurales debidamente acreditadas), no existe ganancia patrimonial sujeta a tributación. En estos supuestos, el vendedor tiene derecho a la devolución íntegra del 100% de la retención del 3% practicada en Notaría.
La Agencia Tributaria dispone de un plazo de 6 meses desde el término del plazo de presentación para ordenar la devolución; de superarse dicho término por causas no imputables al contribuyente, la Administración tributaria está obligada a abonar intereses de demora.
Declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes: Modelo 210
Con independencia de que la operación resulte con ganancia o con pérdida patrimonial, todo vendedor no residente está obligado a presentar la autoliquidación del Modelo 210 ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).
Plazo legal estricto de presentación
El Modelo 210 por ganancia patrimonial derivada de inmuebles debe presentarse en el plazo de tres meses siguientes al término del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención. En la práctica, el vendedor dispone de un plazo máximo de 4 meses naturales contados desde la fecha de la escritura pública de compraventa.
Tipos impositivos aplicables sobre la ganancia neta
- Residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega: Tributan a un tipo del 19% sobre la ganancia patrimonial neta.
- Residentes en terceros países (Reino Unido, EE.UU., Suiza, Latinoamérica, etc.): Tributan a un tipo del 24% sobre la ganancia patrimonial neta.
Plusvalía municipal y venta de inmuebles por no residentes
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del suelo devengado durante los años de tenencia del inmueble y se liquida ante el Ayuntamiento del municipio donde radica la finca.
La figura del comprador como sustituto del contribuyente
De conformidad con el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), cuando el transmitente es una persona física no residente en España, el adquirente tiene la condición de sustituto del contribuyente frente al Ayuntamiento.
Por esta razón, en la práctica notarial española, el comprador retiene habitualmente del precio de compra el importe estimado de la plusvalía municipal para ingresarlo en el Ayuntamiento en nombre del vendedor, evitando así posibles embargos o responsabilidades subsidiarias sobre el inmueble transmitido.
Nuestros letrados efectúan la comprobación y cálculo previo conforme a los métodos vigentes (método objetivo o método de plusvalía real) para asegurar que la retención practicada se corresponda exactamente con la cuota debida, impugnando la liquidación municipal si se acredita que no existió incremento de valor en el suelo.
Firma de la venta a distancia mediante poder notarial
No es necesario que el propietario no residente viaje a España para formalizar la venta. La totalidad del procedimiento puede ejecutarse con plenas garantías jurídicas a través de un Poder Notarial de Representación (Power of Attorney) otorgado a favor de un abogado del despacho.
1. Otorgamiento en Consulado de España
Formalizado directamente ante el Cónsul español en su demarcación territorial en el extranjero. Tiene validez notarial directa sin necesidad de trámites adicionales.
2. Otorgamiento ante Notario Local
Firmado ante notario público de su país de origen, requiriendo la Apostilla de La Haya (o legalización diplomática) y traducción jurada oficial al español.
3. Ejecución y Notaría
El letrado firma el contrato de arras, tramita certificados energéticos y de comunidad, acude a la Notaría para otorgar la escritura pública y liquida los impuestos.
Áreas y servicios jurídicos complementarios
Si su operación forma parte de una reestructuración patrimonial o trasvase de fondos, consulte nuestras áreas especializadas: